Crise immobilière en Belgique : quel avenir pour l’immobilier en 2023-2024 ?

Ces dernières années ont été particulièrement éprouvantes pour l’immobilier belge, notamment à la suite des conséquences de la pandémie de Covid de 2020. Cette période tumultueuse a vu le prix des habitations augmenter de manière significative, enregistrant une hausse moyenne de 18%. Cette inflation a fortement impacté la capacité des jeunes de moins de 30 ans à devenir propriétaires. Plus généralement, cette flambée des prix, couplée à une augmentation des taux d’intérêts, a rendu plus difficile l’accès au marché immobilier. Ce constat amène de nombreux ménages et investisseurs à se poser la même question : que nous réserve le marché immobilier en 2024 ?

L’immobilier va-t-il baisser en 2023-2024 ?

Plusieurs experts prévoient une légère baisse du prix de l’immobilier dans les prochains mois. Plusieurs facteurs pourraient expliquer cette tendance :

Hausse des taux d’intérêts

Aujourd’hui aux environs des 3%, ces taux d’intérêts réduisent considérablement la capacité d’emprunt des ménages : de 15% à 20% environ

Ralentissement de la demande après l’augmentation des prix post-pandémie

Ce ralentissement concomitant à un maintien constant du nombre de biens immobiliers disponibles sur le marché rééquilibre la balance à l’avantage des acheteurs. On constate déjà que les propriétés se vendent moins vite que précédemment, mettant fin à la pression mise sur les acquéreurs de se décider en quelques heures, voire sur l’instant même dans certains cas. Le contexte immobilier pousse les candidats emprunteurs à réfléchir à deux fois avant de se lancer. Les besoins de rénovation et l’augmentation des coûts des matériaux ne sont pas non plus à négliger dans cette prévision.

Une telle tendance devrait également entrainer une diminution de la surévaluation de l’immobilier, pratique encore trop ancrée en Belgique et qui s’élèverait à environ 13%. Les logements les moins bien isolés et les plus énergivores pourraient même connaitre une baisse de prix plus marquée suite à l’adoption de réglementations plus strictes en matière d’énergie – comme les normes QZEN –  favorisant ainsi l’attrait pour les logements écologiques et éco-responsables.

Si cette légère baisse des prix permettra aux personnes disposant d’un apport personnel d’acheter un peu plus facilement, elle constitue une moins bonne nouvelle pour les personnes souhaitant vendre leur bien. Si vous êtes dans cette situation, nous vous conseillons d’attendre que les prix repartent à la hausse. Cela est d’autant plus vrai si votre logement est énergivore. C’est peut-être l’occasion de profiter de l’attente pour rénover !

Faut-il craindre un krach immobilier en Belgique ?

Contrairement à certains pays comme les Etats-Unis à l’époque de la crise des subprimes, ou le Royaume-Uni, les banques belges sont généralement très prudentes en matière de prêts, exigeant souvent un apport personnel significatif de la part de l’emprunteur et pratiquant très peu les taux variables. De plus, la Banque nationale a prévu un coussin de fonds propres de 2 milliards d’euros pour couvrir les prêts hypothécaires en cas de crise. Il est important de noter que la situation de la Belgique ne présente pas tous les signes d’une crise immobilière imminente, tels qu’ils se sont manifestés dans d’autres pays comme Chypre, la Grèce ou l’Irlande avec une chute du revenu des ménages et l’augmentation du taux de chômage, et certainement pas dans les mêmes proportions. Il n’y a donc pas d’inquiétude auprès des spécialistes concernant un krach potentiel.

Un accès à la propriété des jeunes plus difficile et une augmentation des locations

La hausse des prix actuelle et la hausse des taux d’intérêts rendent l’accès à la propriété difficile pour les jeunes, en particulier pour ceux n’ayant pas ou peu d’apport personnel. Certains jeunes optent délibérément pour d’autres modes de vie, par exemple le co-living urbain. Certains autres optent pour des appartements plus petits. La situation est également compliquée pour les ménages qui choisissent de revendre leur logement et de (re)devenir locataires pour maintenir leur niveau de vie. Ce comportement se rencontre particulièrement dans les grandes villes où la pression immobilière est plus importante et où le prix des maisons est généralement plus élevé.

L’importance croissante du Certificat de performance énergétique (ou PEB)

L’attrait pour les maisons possédant un faible score énergétique est à la baisse, et les experts s’accordent à dire que cette tendance devrait s’intensifier dans le futur. En effet, en plus de l’augmentation du coût des matériaux et de l’allongement des délais de livraison, les banques exigent le CPE (Certificat de Performance Energétique) à chaque demande de prêt. La différence de prix entre les maisons écologiques et les maisons énergivores va donc s’accentuer. Si vous envisagez d’acheter un bien avec un mauvais CPE, gardez à l’esprit que vous devrez le rénover énergétiquement pour effectuer une plus-value. On constate d’ailleurs une baisse de popularité des fameuses « villas 4 façades » construites dans les années 70 ou 80 et complètement obsolètes d’un point de vue énergétique. Si vous souhaitez acheter pour louer, un logement avec un bon score énergétique signifiera de moindres frais de consommation et facilitera donc la recherche d’un potentiel locataire.

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